Satıcı Kılavuzu
Emlak danışmanına görev verme
Bir uzmana başvurmak size zaman ve para kazandıracak ve en uygun seçeneğe ulaşmanızı sağlayacaktır. Aşağıda, gayrimenkulünüzün satışını bir emlak danışmanına vermeyi tercih etmenin temel nedenlerini ve basit ve münhasır görevlendirme arasında seçim yapmanın nedenlerini ele alacağız. Münhasırlık sözleşmesinin başarı şansı %75 iken, basit sözleşmenin başarı şansı %25’tir.
Gayrimenkulün kaydı
Gayrimenkulün tüm özellikleri ve çevresindeki bölge kaydedilirken, aynı zamanda gayrimenkulün fotoğrafları ve videoları da çekilir. Gayrimenkulün fotoğrafları profesyonel bir fotoğrafçı tarafından çekilebilir, ancak öncesinde temizlik, onarım ve mal sahibinin karar verdiği diğer işlemlerin yapılması gerekir.
Satış fiyatının seçimi
Seçilecek satış fiyatı, satıcının ideal olarak almak istediği para miktarına değil, mülkün satılma olasılığı olan fiyata karşılık gelmelidir. Sonuçta, her alım satım işlemi için en az iki taraf, yani alıcı ve satıcı gerekir. Satış fiyatı, her iki tarafın da kabul edebileceği sınırlar içinde olmalıdır. Bu nedenle, bu aşamada satıcı, emlak danışmanına istediği satış fiyat aralığını bildirir. Ayrıca, satış nedenlerini ve satış hızı ile uygun satış fiyatı arasındaki önceliği de bildirir.
Satış fiyatı tahmini / Emlak piyasası ve rakip emlakların sunumu
Gayrimenkulün satış fiyatının belirlenmesi için gayrimenkul piyasasında uzman bir kişinin deneyimi çok yararlıdır. Pahalı ve özel gayrimenkuller için ise bir gayrimenkul değerleme uzmanıyla işbirliği yapılması tavsiye edilir. Bu şekilde, gayrimenkulün satılabileceği fiyattan daha düşük bir fiyata satılması önlenir. Aynı zamanda, gayrimenkulün satılmamasına veya “yanmasına” neden olacak çok yüksek bir satış fiyatı seçilmesi de önlenir. Sık veya büyük fiyat düşüşleri, teklif veren bir alıcı tarafından daha baskıcı bir fiyat pazarlığı yapılmasına neden olur. Emlak piyasasının ve rakip emlakların sunumu çok önemlidir. Satış fiyatı, satıcının belirlediği fiyat aralığına uygun olup olmadığı değerlendirilmeli ve satış fiyatını artırmak için gayrimenkulde ek müdahaleler yapılıp yapılmayacağına karar verilmelidir.
Gayrimenkulün tanıtımı
Satışın bu aşaması, emlak danışmanının büyük ölçüde yardımcı olabileceği aşamalardan biridir, çünkü bunu her gün yapmaktadır ve sıradan bir satıcının sahip olmadığı araçlara sahiptir.
Belgelerin hazırlanması
Bu aşamada, satıcının satış için gerekli belgeleri hazırlaması iyi olur. Özellikle, gayrimenkulün tapu belgelerinde eksiklik olmaması (çoğu zaman mirasın kabul edilmesi gerekir), izinsiz yapılar olup olmadığının kontrol edilmesi (izinsiz yapı varsa, düzenlemeye dahil edilmesi) ve kredi, vergi dairesi, ortak kullanım giderleri ve kamu hizmetleri şirketleri (DEI, EYDAP) ile ilgili borçlarını bilmelidir. Mümkünse, satışın daha hızlı gerçekleşmesi için bu borçları ödemesi iyi olur.
Seçilmiş alıcıların gösterilmesi
Emlak danışmanı, belirli bir gayrimenkulü görmek için talepte bulunan potansiyel alıcıların yanı sıra, benzer gayrimenkulleri gören alıcıların da bilgilerine erişebilir. Yani, söz konusu gayrimenkul ile uyumlu satın alma kriterlerine sahip alıcılara da ulaşma imkanı vardır. Bu imkân, gayrimenkulünü kendi başına satmak isteyenler için geçerli değildir. Gösteri sırasında, satıcının orada olmaması, potansiyel alıcıyı etkilememesi için iyi olur. Çoğu durumda, satış, gösterim sırasında satıcının yaptığı hatalar nedeniyle iptal edilmiştir. Gayrimenkulün gösterilmesinden önce, her potansiyel alıcı değerlendirilir, böylece gayrimenkul asla alıcı olmayacak potansiyel alıcılara gösterilmez. Eğer görevlendirme münhasır ise, satıcı sürekli iletişim ve birçok emlakçının mülkü satın almaya hazır olmayan alıcılara göstermesi nedeniyle zaman kaybetmez.
Teklif Sunma ve Müzakere
Mülk potansiyel alıcılara gösterildikten sonra teklifler sunulur. Satıcı teklifleri kabul ederse anlaşma yapılır. Ancak teklif kabul edilmezse, müzakere yapılması gerekir. Müzakere, satıcının vereceği talimatlara göre, en deneyimli emlak danışmanı tarafından yürütülür. Satıcı, hatalar yapılmaması, niyetinin açığa çıkmaması ve hemen karar vermek zorunda kalmaması için doğrudan müzakereden kaçınır.
Satın alma kararı
Gerekli müzakerelerin ardından, emlak danışmanı tarafından üstlenilen görev, gayrimenkulün alım satımına ilişkin anlaşmanın imzalanmasıyla sona erer.
