Constructions illégales & Immobilier - Les dernières nouvelles.
Quels changements apporte la nouvelle prolongation pour les constructions illégales ?
Le ministère de l’Environnement et de l’Énergie (YPEN) s’oriente vers une prolongation de deux ans pour la régularisation des constructions illégales des catégories 1 à 4. Alors que l’échéance actuelle expirait le 31 mars 2026, la nouvelle date limite devrait être reportée au 31 mars 2028. Cette décision a été jugée nécessaire pour donner un temps réaliste aux propriétaires et aux ingénieurs afin de régler des questions d’urbanisme en suspens depuis des décennies, évitant ainsi un « gel » des mutations sur le marché immobilier. 💡
Qu’en est-il des grandes constructions illégales de la catégorie 5 ?
Les biens immobiliers de la catégorie 5 (constructions sans permis ou avec des dépassements importants) se trouvent dans un vide institutionnel depuis 2020. Dans le cadre des nouvelles réglementations, l’YPEN examine l’ouverture de la procédure de régularisation pour cette catégorie, mais avec des critères stricts. La priorité semble être donnée aux bâtiments d’intérêt public et aux résidences urbaines, afin de permettre leur mise à niveau énergétique et leur intégration dans des programmes de financement.
Quels sont les nouveaux délais pour le dépôt des justificatifs pour les déclarations ouvertes des lois 4178/2013 et 4495/2017 ?
Avec la nouvelle réglementation de la loi 5261/2025, le marché immobilier bénéficie d’une bouffée d’oxygène importante. Les délais de base pour le dépôt des justificatifs nécessaires dans le cadre de la loi 4178/2013 et de la loi 4495/2017 sont officiellement prolongés jusqu’au 31 décembre 2027. 💡
Quels sont ces justificatifs ?
- Plans Architecturaux : Plans d’étage, coupes, façades illustrant l’infraction.
- Plan Topographique : Lié au système de coordonnées de l’État (EGSA ’87).
- Fiche de Vulnérabilité Structurelle (DE.DO.T.A.) : Ou rapport technique de contrôle statique.
- Étude d’Adéquation Statique (MSE) : Si nécessaire (principalement pour les infractions importantes ou les bâtiments accueillant du public).
Attention : Pour l’ancienne loi 4014/2011, les déclarations devaient obligatoirement avoir été transférées vers la loi 4178/2013 ou 4495/2017 pour rester actives.
Qu’en est-il de la construction hors plan en 2026 ?
Pour les « petits terrains » (terrains par dérogation de moins de 0,4 hectare), le délai de dépôt d’une demande de permis de construire ou de pré-approbation est prolongé jusqu’au 30 juin 2026. Cela s’applique à condition que la demande d’attestation auprès du service d’urbanisme ait été déposée avant la fin de 2024. C’est une réglementation cruciale qui permet la construction sur des terrains morcelés avant 1978.
Quelle est la durée de prolongation de la validité des permis de construire ?
Les permis de construire et les pré-approbations délivrés à partir de 2011 reçoivent une prolongation généreuse de leur validité jusqu’au 31 décembre 2027. Cela permet aux particuliers et aux constructeurs de terminer leurs travaux sans le stress de l’expiration du permis.
Qu’est-ce qui change avec l’Identité Électronique du Bâtiment ?
Parallèlement aux constructions illégales, une prolongation de deux ans (jusqu’au 31 janvier 2028) est attendue pour la délivrance de l’Identité du Bâtiment pour les immeubles d’usage public (écoles, hôtels, hôpitaux, etc.). Il est important de savoir que l’absence d’identité empêche la délivrance de permis de construire et l’intégration au programme « Économiser », tandis que les amendes pour les contrevenants peuvent atteindre jusqu’à 10 % de la valeur fiscale du bien. 💰
Pourquoi ne pas attendre la dernière minute ?
Malgré la prolongation, la régularisation des constructions illégales reste une procédure complexe. L’adhésion précoce « verrouille » le droit de régularisation et permet le paiement de l’amende par tranches. Si le délai expire, le bien devient urbanistiquement « bloqué », perd sa valeur commerciale et ne peut être transféré par vente ou donation parentale. La collaboration avec un ingénieur expérimenté, comme les professionnels spécialisés du bureau technique Topo G.E.S., est la première étape pour sécuriser votre patrimoine. 🏡
Y aura-t-il une fin définitive aux prolongations pour les constructions illégales ?
Bien que les discussions sur de nouveaux assouplissements se poursuivent, la position officielle de l’YPEN reste l’achèvement progressif des prolongations successives. Cependant, dans la pratique, il semble difficile de mettre fin définitivement à ce processus, car un grand nombre de propriétaires ignorent même que leur bien présente des irrégularités d’urbanisme.
La différence fondamentale réside désormais dans le fait que la « tolérance » s’accompagnera d’un coût plus élevé : pour chaque nouvelle prolongation accordée, l’amende de régularisation augmentera de manière échelonnée, agissant comme un moyen de dissuasion contre le retard. L’objectif demeure la transition vers un régime de normalité urbanistique absolue via l’Identité du Bâtiment et les contrôles permanents. À défaut d’une nouvelle décision institutionnalisée, l’échéance du 31 mars 2026 constituera le prochain « jalon » critique, séparant les biens régularisés à temps de ceux qui resteront avec des charges d’urbanisme permanentes, des amendes plus élevées et une valeur commerciale réduite. 🏡
Qu’est-ce qui change pour les constructions illégales en zone forestière et les zones d’habitat dense ? Le ministère de l’Environnement et de l’Énergie rouvre la plateforme numérique pour les constructions illégales en zone forestière, en se concentrant sur les « zones d’habitat dense ». Il s’agit de milliers d’hectares dans des régions telles que l’Attique, la Chalcidique et l’Eubée, où des colonies entières se trouvent sur des terres forestières.
Malgré les tentatives de recensement précédentes infructueuses, où moins de 1 % des zones ont été déclarées, la nouvelle phase de déclarations s’accompagne d’instructions plus détaillées. L’adhésion à ce règlement est vitale car elle offre une protection temporaire contre les démolitions et une suspension des amendes, permettant à l’État de clarifier quels bâtiments peuvent finalement être conservés. 💰