Αυθαίρετα & Ακίνητα-Τα τελευταία νέα.

Ποιες αλλαγές φέρνει η νέα παράταση για τα αυθαίρετα;

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) προσανατολίζεται σε μια διετή παράταση για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων των κατηγοριών 1 έως 4. Ενώ η τρέχουσα προθεσμία έληγε στις 31 Μαρτίου 2026, η νέα καταληκτική ημερομηνία αναμένεται να μετατεθεί για τις 31 Μαρτίου 2028. Η απόφαση αυτή κρίθηκε αναγκαία για να δοθεί ρεαλιστικός χρόνος σε ιδιοκτήτες και μηχανικούς να τακτοποιήσουν πολεοδομικές εκκρεμότητες δεκαετιών, αποφεύγοντας το «πάγωμα» των μεταβιβάσεων στην αγορά ακινήτων. 💡

Τι ισχύει για τα μεγάλα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5;

Τα ακίνητα της Κατηγορίας 5 (κτίσματα χωρίς άδεια ή με μεγάλες υπερβάσεις) βρίσκονται σε θεσμικό κενό από το 2020. Στο πλαίσιο των νέων ρυθμίσεων, το ΥΠΕΝ εξετάζει το άνοιγμα της διαδικασίας τακτοποίησης για αυτή την κατηγορία, με αυστηρά όμως κριτήρια. Η προτεραιότητα φαίνεται να δίνεται σε κτίρια δημόσιου ενδιαφέροντος και σε αστικές κατοικίες, ώστε να καταστεί δυνατή η ενεργειακή τους αναβάθμιση και η ένταξη σε χρηματοδοτικά προγράμματα.

Ποιες είναι οι νέες προθεσμίες για την υποβολή δικαιολητικών σε ανοικτές δηλώσεις των νόμων 4178/2013 και 4495/2017;

Με τη νέα ρύθμιση του Ν. 5261/2025, δίνεται μια σημαντική ανάσα στην αγορά ακινήτων. Οι βασικές προθεσμίες για την υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών στον Ν. 4178/2013 και στον Ν. 4495/2017 παρατείνονται επίσημα έως την 31η Δεκεμβρίου 2027. 💡

Ποια είναι αυτά τα δικαιολογητικά;

• Αρχιτεκτονικά Σχέδια: Κατόψεις, τομές, όψεις που αποτυπώνουν την αυθαιρεσία.
  
• Τοπογραφικό Διάγραμμα: Εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ ’87).
  
• Δελτίο Δομικής Τρωτότητας (ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α.): Ή Τεχνική Έκθεση Στατικού Ελέγχου.
  
• Μελέτη Στατικής Επάρκειας (ΜΣΕ): Όπου απαιτείται (κυρίως σε μεγάλες παραβάσεις ή κτίρια συνάθροισης κοινού).
  

Προσοχή: Για τον παλαιότερο Ν. 4014/2011, οι δηλώσεις έπρεπε υποχρεωτικά να έχουν μεταφερθεί στον Ν. 4178/2013 ή στον Ν. 4495/2017 για να παραμείνουν ενεργές.

Τι ισχύει για την εκτός σχεδίου δόμηση το 2026;

Για τα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα» (κατά παρέκκλιση γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων), η προθεσμία υποβολής αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026. Αυτό ισχύει εφόσον το αίτημα για τη βεβαίωση της Υπηρεσίας Δόμησης είχε υποβληθεί έως το τέλος του 2024. Είναι μια κρίσιμη ρύθμιση που επιτρέπει τη δόμηση σε γήπεδα που είχαν κατατμηθεί προ του 1978.

Πόσο παρατείνεται η ισχύς των οικοδομικών αδειών;

Οι οικοδομικές άδειες και οι προεγκρίσεις που εκδόθηκαν από το 2011 και μετά λαμβάνουν γενναία παράταση ισχύος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Αυτό δίνει τη δυνατότητα σε ιδιώτες και κατασκευαστές να ολοκληρώσουν τις εργασίες τους χωρίς το άγχος της λήξης της άδειας.

Τι αλλάζει με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;

Παράλληλα με τα αυθαίρετα, αναμένεται διετής παράταση (έως τις 31 Ιανουαρίου 2028) για την έκδοση Ταυτότητας Κτιρίου σε ακίνητα δημόσιας χρήσης (σχολεία, ξενοδοχεία, νοσοκομεία κ.α.). Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι η έλλειψη της ταυτότητας εμποδίζει την έκδοση οικοδομικών αδειών και την ένταξη στο «Εξοικονομώ», ενώ τα πρόστιμα για τους παραβάτες μπορεί να φτάσουν έως και το 10% της αντικενικής αξίας του ακινήτου. 💰

Γιατί δεν πρέπει να περιμένετε την τελευταία στιγμή;

Παρά την παράταση, η νομιμοποίηση αυθαιρέτων παραμένει μια σύνθετη διαδικασία. Η έγκαιρη υπαγωγή «κλειδώνει» το δικαίωμα τακτοποίησης και επιτρέπει την αποπληρωμή του προστίμου σε δόσεις. Αν η προθεσμία παρέλθει, το ακίνητο καθίσταται πολεοδομικά «μπλοκαρισμένο», στερείται εμπορικής αξίας και δεν μπορεί να μεταβιβαστεί με πώληση ή γονική παροχή. Η συνεργασία με έναν έμπειρο μηχανικό, όπως οι εξειδικευμένοι επαγγελματίες του τεχνικού γραφείου Topo G.E.S. , είναι το πρώτο βήμα για τη διασφάλιση της περιουσίας σας. 🏡

Θα υπάρξει οριστικό τέλος στις παρατάσεις για τα αυθαίρετα;

Αν και οι συζητήσεις για νέες διευκολύνσεις συνεχίζονται, η επίσημη θέση του ΥΠΕΝ παραμένει η σταδιακή ολοκλήρωση των διαδοχικών παρατάσεων. Ωστόσο, στην πράξη φαίνεται πως η διαδικασία αυτή δύσκολα θα τερματιστεί οριστικά, καθώς ένας μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών δεν γνωρίζει καν ότι το ακίνητό του φέρει πολεοδομικές αυθαιρεσίες.

Η βασική διαφορά στο εξής είναι ότι η «ανοχή» θα συνοδεύεται από αυστηρότερο κόστος: για κάθε νέα παράταση που θα δίνεται, το πρόστιμο τακτοποίησης θα προσαυξάνεται κλιμακωτά, λειτουργώντας ως αντικίνητρο για την καθυστέρηση. Στόχος παραμένει η μετάβαση σε ένα καθεστώς απόλυτης πολεοδομικής κανονικότητας μέσω της Ταυτότητας Κτιρίου και των διαρκών ελέγχων. Αν δεν υπάρξει νέα θεσμοθετημένη απόφαση, η προθεσμία της 31ης Μαρτίου 2026 θα αποτελέσει το επόμενο κρίσιμο «ορόσημο», διαχωρίζοντας τα ακίνητα που τακτοποιήθηκαν έγκαιρα από εκείνα που θα παραμείνουν με μόνιμα πολεοδομικά βάρη, υψηλότερα πρόστιμα και μειωμένη εμπορική αξία. 🏡

Τι αλλάζει για τα δασικά αυθαίρετα και τις οικιστικές πυκνώσεις;

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ανοίγει εκ νέου την ψηφιακή πλατφόρμα για τα δασικά αυθαίρετα, εστιάζοντας στις «οικιστικές πυκνώσεις». Πρόκειται για χιλιάδες στρέμματα σε περιοχές όπως η Αττική, η Χαλκιδική και η Εύβοια, όπου ολόκληροι οικισμοί βρίσκονται εντός δασικής γης.

Παρά τις προηγούμενες αποτυχημένες προσπάθειες καταγραφής, όπου δηλώθηκε λιγότερο από το 1% των εκτάσεων, η νέα φάση δηλώσεων συνοδεύεται από αναλυτικότερες οδηγίες. Η υπαγωγή σε αυτή τη ρύθμιση είναι ζωτικής σημασίας, καθώς προσφέρει προσωρινή προστασία από κατεδαφίσεις και αναστολή προστίμων, επιτρέποντας στο κράτος να ξεκαθαρίσει ποια κτίσματα μπορούν τελικά να διατηρηθούν. 💰